房仲工作三大流程(仲介工作內容)
房仲工作內容非常繁瑣,想加入房仲的朋友常以為房仲就是賣房子而已,殊不知仲介工作內容還有找房子來賣、找買方來買,以及簽約後的代書流程,茲將房仲工作的三大流程說明如下:
房仲工作內容.jpg

1.【開發流程】
- 得到屋主聯絡資訊
這是房仲工作內容中,最花時間的部分;不斷思考市場上正在賣的、以及準備要賣的屋主哪裡找? 傳統方式直接登門拜訪、問左右鄰居、管理員,或是去戶籍地拜訪,定時定點發傳單,掃街陌生拜訪、老客戶介紹、以及來店估價客戶,網路客戶詢問等等,都是資訊來源,潛賣屋主資訊越多,得到委託售屋的機會也越多。

- 準備拜訪資料
要去拜訪屋主要先準備好相關的成交行情、售屋計劃書、新聞剪報、該社區的SWOT。不要只帶合約書然後永遠只會說:我有買方!
- 拜訪洽談
拜訪屋主過程中要瞭解售屋動機、之前給誰賣過?有買方出價嗎?並且跟屋主分析成交行情、說明我們如何銷售?房子的優劣勢、以及為何要找我們(我們的優勢),價格沒問題,屋主也認同我們的服務流程,委託售屋自然水到渠成。
- 簽委託(拍室內照片與畫格局圖)
委託的同時最好先看過屋況,瞭解有哪些瑕疵與增建等需告知買方事項、並簡單整理屋況後拍照與畫格局草圖
- 資料整理
委託完成後趕快寫好物件資料送件,公司製作好不動產說明書與物件資料,房子就能早日上架開賣!
- 整理屋況與現場布置
專任委託的空屋,用心的房仲會清潔打掃並放戶外廣告看板,增加房子的曝光率,專任委託的行銷方式請參考專任委託6步驟,成交6成不是夢

2.【銷售流程】
- 找買方
得到委託售屋後,找買方是最重要的。需大量建立各種曝光,有網路廣告或是實體廣告,ex. 591、官網、LINE@、簡訊、定點派報、櫥窗廣告,想辦法讓買方知道這間房子在賣,以及這間房子的賣點。

- 探索與紀錄需求

探索買方買屋原因、看過那些房子,喜歡的社區或房子? 了解後開始配案帶看。安坑買房這樣問,更快找到理想屋
- 帶看介紹與再探索
帶看完與買方討論喜歡與不喜歡的點,然後思考還有哪些案子更適合? 買房不後悔的【六要】
- 洽談收斡旋(要約)
看到喜歡的房子後,先跟買方說明不動產說明書、解決問題、討論價格、說明斡旋(要約)合約
- 議價附表
買方出價後,接著就要去找屋主溝通價格,討論出屋主最低能接受的價格,再去找買方洽談。
- 轉定約見面談
價格有共識就去找屋主斡旋轉定金
-約見面談
約買賣雙方出來聊一聊,想一想,看價格有沒有共識,沒共識就重新再帶看或再出新的價格。
- 簽定買賣合約書
這是最開心的事,主要由代書負責,但我們也要注意把特約事項白紙黑字寫在合約書上,避免交易糾紛。

3.【代書流程】
- 代書流程回報
要清楚代書流程到哪個階段,適時回報給買賣雙方。
- 交屋前看屋
房子清空後準備撥款交屋,帶買方確認屋況,買中古屋主要是確認有水有電馬桶排水暢通家俱搬空後沒有新增的滲漏水,千萬不要以新成屋的標準來"驗屋",中古屋沒辦法跟新成屋一樣標準的!
- 協調/協議
若雙方對屋況有爭議就需協調雙方並做出協議
- 結清水電
交屋前要把水、電、瓦斯費結清與更名
- 交屋
代書流程的終點,約雙方到店裡交付鑰匙與權狀,分算費用並確認款項無誤後買賣雙方簽名確認~結案。
以上簡單說明房仲把
一間房子從委託前到簽約交屋的作業流程,業績穩定的經紀人手上至少有20間庫存,所以如果案件越多,加上真正紮實作業,房仲工作時間當然非常長!
 


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