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買(賣)房子不想被當凱子??(台北小城篇)

這次要介紹的是位於安康路二段中間的"台北小城"社區，不過在介紹之前，先跟大家報告一下台北小城路口的40米特一號道路及達觀中小學的建設進度。  

40米特一號道路已經快趨近完工囉~而且我發現有機車道耶!!

達觀中小學有幾棟外牆都已經貼磁磚了~還蠻漂亮的說!!

台北小城社區算是少數不坐落在山區的透天別墅，而且是純透天別墅區，不但房子種類齊全，有獨棟、連棟、雙併、上下疊，車庫也分地下、平面，就連庭院也有大小之分，房子的樓  層也分一層一層或是半層半層的，由於小城房子種類繁多，當然價格也相當的不一致，這次小秘書一樣準備了行情價格差異化圖表，來提供大家參考!!

在增值指標部分:

①   所以一般來說，以上三個特點在透天別墅的市場中算是主流，重隱私顧名思義，就是希望不要和鄰居距離太近，所以價格上排列為:獨棟、雙併、邊間、連棟。空間的部分，當然就是指使用的空間夠大、4房以上，這樣即使三代有長輩會一起居住，那一樓如果有孝親房的話就更好!

②   台北小城社區其實蠻大的，而且是屬於有一點山坡的地形，對於需要仰賴公車的民眾，就會希望位置低一些，離公車站近一些。再說，將來社區門口就會有捷運，所以的地勢的高低，也會影響價格的高低。

③   有景觀的房子，在買(賣)房子不想被當凱子(達觀篇)有說過，景觀雖然沒有一定，但是有當然最好!而且小城社區裡有大大小小的公園，看出去一片綠景，不但消暑清涼，也忘卻煩惱。

④   台北小城是早期的透天別墅群，所以屋齡都已經快30年，所以裝潢程度分成三種:外牆拉皮、室內裝潢、外牆拉皮+室內裝潢，價格也由低而高，如果有裝潢預算，我會建議買原況屋，可以按照自己的想法設計裝潢，也不用擔心有無更新管線、施工或是建材的品質良莠不齊。

在不漲反跌指標的部分:

①   連棟的房子，會比較有採光的問題，還有庭院也會比較小，而且兩邊都緊鄰著隔壁鄰居，怕別人吵，也怕自己吵到人。

②   台北小城社區中的僑愛區位置最高，距離最遠，除了離公車站遠，離未來的捷運站也有一大段距離，單就距離來說，市場的價格就會較往下一點。

③   電塔的問題，在買(賣)房子不想被當凱子(達觀篇)也有提到，基於人性及觀感而言，價格明顯偏低。

④   由於台北小城屋齡較久，所以有一些小瑕疵，買方通常能接受，不過前提是，沒有裝潢，應該是說因為有室內裝潢，價格也比較高了，可是舊管線卻未更換，或是發現漏水，這個除了價格的問題，更麻煩的是必須將原有裝潢的地方翻開進行修補，甚至會需要打掉裝潢過的部分，萬一買賣之前未說明或是未發現，往往在交屋之後會有糾紛。

台北小城因為房屋類型多，排列組合後種類繁多，小秘書實在無法一一列表說明，不過小秘書會提供99~100年的成交行情圖表，大家可以參考一下!   

從圖表我們得知99~100年台北小城的平均成交單價大概落在19.22萬/坪!

可是小城的種類這麼多，那到底要怎麼估算呢?小祕書以最近有成交的案例來解說，

Ex1:

案名:我愛台北小城

坪數:51.68坪

位於僑愛區較遠，是連棟邊間有增建，屋況需要整理，有一個小庭院，和一個約定專用車位，不過不在權狀裡面。

成交價:770萬

優點:  邊間(10%)  增建(10%)  約定專用車位無權狀(5%)

缺點:  連棟(10%)  地點距離較遠(20%)  屋況要整理(10%)  小庭院(10%)

以平均單價為基準*(1+(優點-缺點))

=19.22*(1+(0.25-0.5)=19.22*0.75=14.415(萬/坪)

這間的實際成交單價為770萬/51.68坪=14.899(萬/坪)

Ex2:

案名:僑義稀有美透天

坪數:29.64坪

位於僑義路前段，是連棟邊間有增建，屋況不用整理，有一個小庭院，門口即可停車，

成交價:898萬

優點:  僑義路前段(30%)  邊間(10%)  增建(10%)  門口可停車(10%)  屋況不用整理(10%) 通風採光好(10%)

缺點:  連棟(10%)  小庭院(10%)

以平均單價為基準*(1+(優點-缺點))

=19.22*(1+(0.8-0.2)=19.22*1.6 =30.752(萬/坪)

這間的實際成交單價為898萬/29.64坪=30.297(萬/坪)

如果以小城平均成交單價去依照優、缺點做估算，依照實際成交價來看，估算的誤差不多!!

如有任何疑問，或是想現場看屋，請留言或電洽，謝謝!!

如有任何疑問，歡迎來電洽詢喔!!

02-8666-6783

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