首先,我們要知道如何查詢成交行情:
一. 線上查詢
各大品牌仲介公司,因門牌範圍過大(50號),需要了解當地社區才有辦法判斷!
二.親自到仲介公司去查:
請業務人員印出附近的成交行情, 並了解其內容 ex. 地點 成交時間 公寓或是
電梯, 樓層, 格局....
三.看蘋果日報週六版的地產王: 有各地區新成屋與中古屋的行情, 範圍略大 ,
較適合新成屋~
住展雜誌: 每月出版有各區的預售屋開價與行情價, 可以參考銀行或是鑑價公
司的價格來源都是跟仲介公司電話口頭訪價得來, 算是第二手的訊息, 至於街
坊鄰居就不必問了, 因為都很難是正確資訊!
當有了成交行情之後, 該如何歸納與分析這些行情資訊呢?
公寓 : 行情較固定的是2-3樓, 頂樓若沒有頂樓加蓋, 則單價一定比2-3樓差, 1樓
的單價則是2-3樓的1.1倍到1.6倍(要看1樓是否有未登記的庭院或地下室), 所以
公寓就要找出2或3樓的平均單價, 再推其它樓層的單價就比較容易了! 另外~好
的1樓(有庭院/地下室...)跟附近新成屋的單價是差不多的, 有了一樓單價,也可以
反推其它樓層!
電梯 :
1.停車位 : 要注意成交價是否有包含車位, 以安坑平地來說坡道車位110-150萬
(新成屋有些賣更貴) 坡機車位80-120萬 機機車位60-80萬 , 若有就要先扣掉,
在除以扣掉車位後的建物坪數, 才是單坪售價, 通常你看到的單坪價格都是包含
車位一起除, 會造成均價比較低的現象,
2.樓層 : 電梯的低樓層2-3-4價格會稍低於中高樓層
3.管理 : 電梯有管理好壞也會反映在價格上,所以電梯的價格會依社區不同而有所差異!
4.屋齡 : 10年為一個級距, 當然是越新的越有競爭力
5.公設比 : 10年以上的電梯大樓有些公設極低, 例如安康路二段的品值寶鎮; 其公設僅
約10%左右, 位置又好(生活機能好), 自然超級搶手說
6.視野: 對高樓層來說, 有可能有好的視野,當然也要注意可能會看到福地...
整體來說, 電梯的價格要素是較複雜的, 最好是以近期同一個社區來比價, 會比較準確喔!
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